Industri Commercial Real Estate (CRE) di Indonesia sedang mengalami transformasi yang signifikan, bukan hanya sebagai akibat dari pandemi COVID-19, tetapi juga karena perubahan perilaku bisnis, percepatan digitalisasi, serta evolusi kebutuhan ruang oleh sektor industri, logistik, dan ritel. Dalam lanskap yang berubah cepat ini, para investor, pengembang, dan agen properti dituntut untuk tidak sekadar bertahan, tetapi juga membaca arah angin dan mengantisipasi langkah selanjutnya.
1. Kantor: Antara Hybrid dan Reposisi Fungsi
Kantor adalah sektor CRE yang paling terdampak oleh revolusi kerja jarak jauh. Banyak perusahaan yang telah beradaptasi dengan model kerja hybrid, sehingga permintaan ruang kantor konvensional menurun, khususnya di kawasan CBD Jakarta. Namun, ini bukan akhir dari segmen perkantoran.
Sebaliknya, kita melihat tren repositioning – bangunan kantor yang diubah menjadi co-working spaces, flex office, atau bahkan fungsi campuran seperti hospitality dan digital hub. Perusahaan yang tetap memerlukan kantor kini lebih selektif: mereka mencari ruang kerja yang fleksibel, terintegrasi dengan teknologi, dan mendukung kolaborasi tim.
Peluang: Properti kantor sekunder yang undervalued bisa diubah menjadi aset produktif dengan pendekatan kreatif dan investasi terukur.
2. Logistik & Industrial: Bintang Baru CRE
Jika ada satu sektor yang melonjak pasca-pandemi, itu adalah logistik dan pergudangan. Kenaikan tajam e-commerce dan perubahan perilaku belanja masyarakat telah mendorong permintaan gudang modern, pusat distribusi, dan last-mile fulfillment centers.
Permintaan terbesar berasal dari pelaku logistik, startup e-commerce, dan manufaktur ringan. Lokasi strategis dekat pelabuhan, bandara, dan akses tol menjadi prioritas utama, menjadikan kawasan seperti Cikarang, Karawang, dan Kendal sebagai hotspot baru.
Peluang: Lahan industri sekunder dan gudang yang kurang dimaksimalkan dapat menjadi aset berdaya saing jika dikelola dengan pendekatan modern dan efisien.
3. Retail: Dari Mal ke Experience Space
Sektor ritel mengalami tekanan besar, tetapi bukan berarti mengalami kematian. Yang mati adalah model lama: toko-toko besar dengan biaya sewa tinggi namun kurang pengalaman. Kini, mal dan pusat ritel harus menjadi pusat pengalaman, bukan sekadar tempat belanja.
Brand lokal maupun internasional mulai berinvestasi dalam pop-up stores, experience centers, dan ruang ritel yang terintegrasi dengan lifestyle seperti restoran, gym, dan event space. Ritel fisik akan tetap penting—terutama di kota-kota sekunder dan kawasan dengan kelas menengah yang tumbuh—namun hanya jika mampu memberikan pengalaman yang tidak bisa digantikan online.
Peluang: Tenant mix dan desain ruang menjadi faktor kunci. Mal atau pusat ritel yang stagnan perlu didesain ulang agar sesuai dengan perilaku konsumen baru.
4. Perubahan Kepemilikan: Dari Developer ke Investor Institusional
Indonesia mulai menyusul tren global: aset-aset CRE tidak lagi hanya dimiliki oleh pengembang besar, tetapi juga oleh investor institusional seperti REITs, dana pensiun, dan private equity. Ini membuka peluang bagi monetisasi aset yang selama ini diam.
Namun, pasar sekunder CRE di Indonesia masih belum transparan dan likuid. Kurangnya data harga pasar yang akurat serta keterbatasan akses membuat proses transaksi panjang dan berisiko. Inilah mengapa teknologi seperti blockchain dan smart contracts menjadi krusial dalam mendorong kepercayaan dan efisiensi.
Peluang: Digitalisasi transaksi dan penyederhanaan proses due diligence akan menjadi keunggulan kompetitif di masa depan.
5. Kota Sekunder & Kawasan Industri: Pertumbuhan Terdistribusi
Selama dua dekade, Jakarta mendominasi peta CRE. Namun kini, kota-kota seperti Surabaya, Medan, Makassar, hingga Balikpapan mulai menarik investor. Pertumbuhan ekonomi regional, proyek infrastruktur nasional, dan relokasi industri ke kawasan yang lebih terjangkau menjadikan kota-kota ini sebagai medan baru pertumbuhan.
Dengan hadirnya proyek seperti IKN (Ibu Kota Nusantara), transformasi CRE akan makin terasa di luar Jawa.
Peluang: Early movers di kota-kota sekunder berpotensi menikmati capital gain jangka panjang jika mampu membaca arah pembangunan.
CRE Bukan Lagi Soal Properti, Tapi Soal Strategi
Commercial Real Estate di Indonesia bukan lagi hanya tentang lokasi dan bangunan. Ini tentang strategi portofolio, pengalaman pengguna, integrasi teknologi, dan ketepatan membaca momentum. Para pemain yang mampu bergerak cepat, memanfaatkan data, dan berpikir out-of-the-box akan unggul di pasar yang makin kompetitif ini.
Di tengah tantangan, ada peluang luar biasa untuk mentransformasi properti biasa menjadi aset bernilai tinggi. Dan seperti biasa, mereka yang berani mengambil risiko di saat yang lain menunggu, adalah mereka yang akan memetik hasil paling besar.